คู่มือกฎหมาย เช่าบ้าน-คอนโดยุคใหม่ ปี 2568 สำหรับผู้เช่าและเจ้าของ

อย่างไรก็ตาม ความนิยมของตลาดเช่ามาพร้อมกับความท้าทาย ข้อพิพาทระหว่างผู้เช่ากับผู้ให้เช่ายังคงเกิดขึ้นอย่างต่อเนื่อง ไม่ว่าจะเป็นการปรับค่าเช่ากลางคัน การเรียกเก็บค่าน้ำ-ค่าไฟสูงเกินจริง หรือการบุกรุกความเป็นส่วนตัวของผู้เช่า ปัญหาเหล่านี้ไม่เพียงสร้างความเดือดร้อนให้กับผู้เช่าเท่านั้น แต่ยังส่งผลกระทบต่อชื่อเสียงและความยั่งยืนของธุรกิจให้เช่าด้วย

ประกาศ สคบ. ฉบับใหม่ พ.ศ. 2568 คืออะไร

สำนักงานคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภค (สคบ.) ได้ตระหนักถึงปัญหาดังกล่าวและออก “ประกาศคณะกรรมการว่าด้วยสัญญา เรื่อง ให้ธุรกิจการให้เช่าอาคารเพื่ออยู่อาศัยเป็นธุรกิจที่ควบคุมสัญญา พ.ศ. 2568” ลงวันที่ 30 พฤษภาคม 2567 โดยมีผลบังคับใช้เต็มรูปแบบตั้งแต่วันที่ 4 กันยายน 2567 (ปัจจุบันมีผลบังคับใช้แล้ว) ประกาศฉบับนี้มีวัตถุประสงค์เพื่อสร้างมาตรฐานการเช่าที่อยู่อาศัยให้เป็นธรรมต่อทั้งผู้เช่าและผู้ให้เช่า

ธุรกิจใดบ้างที่ต้องปฏิบัติตาม

ประกาศฉบับใหม่นี้ครอบคลุมผู้ประกอบธุรกิจที่มีสถานที่ให้เช่าตั้งแต่ 3 หน่วยขึ้นไป ซึ่งเป็นการลดลงจากประกาศเดิมในปี พ.ศ. 2562 ที่กำหนดไว้ 5 หน่วย สถานที่ที่อยู่ในข่ายควบคุม ประกอบด้วย

• ห้องพัก
• บ้านเดี่ยว
• ทาวน์เฮาส์
• อาคารชุด (คอนโดมิเนียม)
• อพาร์ตเมนต์
• สถานที่พักอาศัยอื่นๆ ที่จัดขึ้นเพื่อให้เช่า

สถานที่ที่ไม่อยู่ในข่ายควบคุม

• หอพัก (มีกฎหมายควบคุมแยกต่างหากตามพระราชบัญญัติห้องเช่า พ.ศ. 2558)
• โรงแรม
• เซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ที่มีใบอนุญาตโรงแรม

ความแตกต่างจากประกาศเดิม

การปรับปรุงประกาศฉบับใหม่มีจุดเปลี่ยนสำคัญหลายประการ โดยเฉพาะการลดจำนวนหน่วยที่ต้องปฏิบัติตามจาก 5 หน่วยเป็น 3 หน่วย ส่งผลให้ผู้ประกอบการรายเล็กที่มีอสังหาริมทรัพย์ให้เช่าเพียง 3-4 หน่วยต้องปรับตัวให้สอดคล้องกับข้อบังคับใหม่ด้วย นอกจากนี้ยังมีการชี้แจงรายละเอียดในสัญญามาตรฐานให้ละเอียดและครอบคลุมมากขึ้น​

ฐานกฎหมายที่ต้องเข้าใจ

ก่อนที่จะลงลึกในประเด็นของประกาศ สคบ. ผู้ประกอบธุรกิจให้เช่าและผู้เช่าควรทำความเข้าใจกับกฎหมายพื้นฐานเกี่ยวกับสัญญาเช่าก่อน

ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ว่าด้วยสัญญาเช่า

ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ (ป.พ.พ.) มาตรา 537 กำหนดให้ “สัญญาเช่า คือสัญญาซึ่งบุคคลคนหนึ่งเรียกว่าผู้ให้เช่า ตกลงให้บุคคลอีกคนหนึ่งเรียกว่าผู้เช่า ได้ใช้หรือได้รับประโยชน์ในทรัพย์สินอย่างใดอย่างหนึ่งชั่วระยะเวลาอันมีจำกัด และผู้เช่าตกลงจะให้ค่าเช่าเพื่อการนั้น” สัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์ตามมาตรา 538 ต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อเจ้าพนักงาน เว้นแต่เป็นการเช่าที่มีกำหนดระยะเวลาไม่เกิน 3 ปี

สิทธิและหน้าที่ของผู้เช่า

ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ผู้เช่ามีทั้งสิทธิและหน้าที่ ดังนี้

สิทธิของผู้เช่า

• ได้ใช้และได้รับประโยชน์จากทรัพย์สินที่เช่าตามวัตถุประสงค์ที่ตกลงกัน
• ได้รับทรัพย์สินที่เช่าในสภาพพร้อมใช้งาน (มาตรา 548)
• ได้รับการซ่อมแซมและบำรุงรักษาจากผู้ให้เช่า (มาตรา 549)
• ได้รับค่าชดเชยหากผู้ให้เช่าไม่ปฏิบัติตามหน้าที่ (มาตรา 550-551)

หน้าที่ของผู้เช่า

• ชำระค่าเช่าตามกำหนดเวลาที่ตกลงกัน (มาตรา 552)
• ใช้ทรัพย์สินตามวัตถุประสงค์และดูแลรักษาเสมือนวิญญูชน (มาตรา 553)
• แจ้งผู้ให้เช่าเมื่อทรัพย์สินต้องการการซ่อมแซม (มาตรา 554)
• คืนทรัพย์สินเมื่อสิ้นสุดสัญญา

สิทธิและหน้าที่ของผู้ให้เช่า

สิทธิของผู้ให้เช่า

• ได้รับค่าเช่าตามที่ตกลงกัน
• บอกเลิกสัญญาหากผู้เช่าผิดสัญญา (มาตรา 555)
• เรียกค่าเสียหายจากผู้เช่าที่ทำความเสียหายโดยจงใจหรือประมาท
• ริบเงินประกันในกรณีที่ผู้เช่าผิดสัญญา

หน้าที่ของผู้ให้เช่า

• ส่งมอบทรัพย์สินในสภาพพร้อมใช้งาน (มาตรา 548)
• ซ่อมแซมและบำรุงรักษาทรัพย์สินตลอดระยะเวลาเช่า (มาตรา 549)
• ไม่กีดขวางการใช้ประโยชน์ของผู้เช่า
• รับผิดต่อความเสียหายที่เกิดจากความบกพร่องของทรัพย์สิน

7 ประเด็นสำคัญที่ทั้งผู้เช่าและผู้ให้เช่าต้องรู้

The Signals ได้รวบรวมประเด็นสำคัญจากประกาศ สคบ. พ.ศ. 2568 และประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มานำเสนอ ดังนี้

1. ค่าเช่าและค่าบริการ – ห้ามเปลี่ยนแปลงกลางคัน

ประกาศ สคบ. ห้ามผู้ให้เช่าเปลี่ยนแปลงอัตราค่าเช่า อัตราค่าสาธารณูปโภค และอัตราค่าใช้จ่ายในการให้บริการต่างๆ ก่อนที่สัญญาเช่าจะสิ้นสุดลง นั่นหมายความว่าหากสัญญากำหนดระยะเวลาเช่า 1 ปี ผู้ให้เช่าไม่สามารถขึ้นค่าเช่ากลางปีได้ แม้จะมีเหตุผลว่าค่าใช้จ่ายในการดูแลรักษาสูงขึ้น

ข้อมูลที่ต้องระบุในสัญญา

• อัตราค่าเช่ารายเดือนหรือรายปีที่ชัดเจน
• ระยะเวลาเช่าที่แน่นอน (วันเริ่มต้นและวันสิ้นสุด)
• วันกำหนดชำระค่าเช่าของแต่ละเดือน
• อัตราค่าปรับในกรณีชำระล่าช้า (ถ้ามี)
• ค่าใช้จ่ายอื่นๆ เช่น ค่าบริหารจัดการส่วนกลาง ค่าที่จอดรถ​

จากแนวทางของสมาคมนักกฎหมายอสังหาริมทรัพย์ สัญญาเช่าที่ดีควรระบุเงื่อนไขการปรับค่าเช่าในปีถัดไปไว้ล่วงหน้า เช่น “เมื่อสัญญาครบกำหนด 1 ปี หากมีการต่อสัญญา ค่าเช่าอาจปรับเพิ่มขึ้นไม่เกิน 5%” เพื่อสร้างความชัดเจนและคาดการณ์ได้สำหรับทั้งสองฝ่าย

2. ค่าสาธารณูปโภค – ต้องเรียกเก็บตามอัตราจริง

ประเด็นที่สร้างข้อพิพาทบ่อยที่สุดคือค่าไฟฟ้าและค่าน้ำประปา ประกาศ สคบ. ห้ามผู้ให้เช่ากำหนดอัตราค่าไฟฟ้าและค่าน้ำประปาเกินกว่าอัตราที่การไฟฟ้าหรือการประปาเรียกเก็บ นั่นหมายความว่า

สำหรับค่าไฟฟ้า

• ต้องคิดตามอัตราของการไฟฟ้านครหลวง (กฟน.) หรือการไฟฟ้าส่วนภูมิภาค (กฟภ.)
• ต้องระบุอัตราค่าไฟต่อหน่วย (บาท/หน่วย) ในสัญญาและใบแจ้งหนี้
• ต้องแจ้งจำนวนหน่วยที่ใช้จริงในแต่ละเดือน

สำหรับค่าน้ำประปา

• ต้องคิดตามอัตราของการประปานครหลวง (กปน.) หรือการประปาส่วนภูมิภาค (กปภ.)
• หากใช้น้ำบาดาล ผู้ให้เช่าต้องแจ้งให้ผู้เช่าทราบและคิดค่าน้ำในอัตราที่เหมาะสม

นอกจากนี้ ผู้ให้เช่าต้องส่งใบแจ้งหนี้ให้ผู้เช่าล่วงหน้าไม่น้อยกว่า 3 วันก่อนวันครบกำหนดชำระ เพื่อให้ผู้เช่ามีเวลาตรวจสอบความถูกต้องและเตรียมชำระเงิน​

3. สิทธิความเป็นส่วนตัวของผู้เช่า

เมื่อสัญญาเช่ามีผลบังคับแล้ว ทรัพย์สินที่เช่าถือเป็นพื้นที่ส่วนตัวของผู้เช่าตลอดระยะเวลาเช่า ประกาศ สคบ. และ ป.พ.พ. ห้ามผู้ให้เช่าเข้าตรวจสอบโดยไม่แจ้งให้ผู้เช่าทราบล่วงหน้าหรือไม่ได้รับอนุญาต หากผู้ให้เช่าฝ่าฝืน อาจมีความผิดฐานบุกรุกตามประมวลกฎหมายอาญา มาตรา 362 ซึ่งต้องระวางโทษจำคุกไม่เกิน 1 ปี หรือปรับไม่เกิน 20,000 บาท หรือทั้งจำทั้งปรับ

ข้อยกเว้น
ผู้ให้เช่ามีสิทธิเข้าตรวจสอบโดยไม่ต้องแจ้งล่วงหน้าได้เฉพาะกรณีฉุกเฉิน เช่น:

• เกิดไฟไหม้
• ท่อน้ำแตก น้ำรั่ว
• มีกลิ่นแก๊สรั่ว
• สถานการณ์ที่อาจก่อให้เกิดอันตรายต่อชีวิตและทรัพย์สิน

นอกจากนี้ หากผู้เช่าค้างชำระค่าเช่า ผู้ให้เช่าก็ไม่มีสิทธิปิดกั้นพื้นที่ ยึดทรัพย์สิน หรือขนย้ายทรัพย์สินของผู้เช่าโดยพลการ แต่ต้องดำเนินการตามกระบวนการทางกฎหมาย คือการบอกเลิกสัญญาอย่างถูกต้องก่อน จากนั้นจึงฟ้องร้องต่อศาล​

4. ความรับผิดต่อความเสียหาย

การจัดการความรับผิดต่อความเสียหายเป็นประเด็นที่ต้องพิจารณาอย่างละเอียด โดยต้องแยกพิจารณาสาเหตุของความเสียหาย:

ความเสียหายที่ผู้เช่าไม่ต้องรับผิด

• การสึกหรอตามสภาพการใช้งานปกติ (Wear and Tear)
• ความชำรุดจากอายุการใช้งานของวัสดุ เช่น กระเบื้องหลุดร่อน ผนังร้าว
• ความเสียหายจากเหตุสุดวิสัย เช่น น้ำท่วม แผ่นดินไหว​

ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 549 ผู้ให้เช่ามีหน้าที่ซ่อมแซมและบำรุงรักษาทรัพย์สินที่เช่าให้อยู่ในสภาพที่ใช้การได้ตามปกติ ดังนั้น ค่าใช้จ่ายในการซ่อมแซมสิ่งที่เสื่อมสภาพตามปกติเป็นความรับผิดชอบของผู้ให้เช่า​

ความเสียหายที่ผู้เช่าต้องรับผิด

• ความเสียหายจากการใช้งานผิดวัตถุประสงค์
• ความเสียหายจากความประมาทของผู้เช่าหรือผู้ที่อยู่ในความควบคุม
• ความเสียหายจากการตกแต่งดัดแปลงโดยไม่ได้รับอนุญาต

ตามมาตรา 553 หากผู้เช่าใช้ทรัพย์สินที่เช่าผิดวัตถุประสงค์ ผู้ให้เช่าสามารถบอกเลิกสัญญาได้

คำแนะนำจากสมาคมผู้บริหารอาคารชุด:
ก่อนเข้าอยู่ ควรทำการตรวจสอบสภาพร่วมกันระหว่างผู้เช่าและผู้ให้เช่า ถ่ายภาพบันทึกสภาพของทรัพย์สิน เฟอร์นิเจอร์ และอุปกรณ์ต่างๆ ไว้เป็นหลักฐาน พร้อมให้ทั้งสองฝ่ายเซ็นยืนยัน เมื่อสิ้นสุดสัญญา จะได้ตรวจสอบเทียบกับสภาพเริ่มต้นได้อย่างเป็นธรรม

5. เงินประกันและค่าเช่าล่วงหน้า

ประกาศ สคบ. กำหนดข้อจำกัดในการเก็บเงินประกันและค่าเช่าล่วงหน้าดังนี้:​

สัญญาเช่าระยะสั้น (คิดค่าเช่ารายเดือน)

• เก็บเงินประกัน + ค่าเช่าล่วงหน้า รวมกันได้ไม่เกิน 3 เดือน

สัญญาเช่าระยะยาว (คิดค่าเช่ารายปี)

• เก็บเงินประกัน + ค่าเช่าล่วงหน้า รวมกันได้ไม่เกิน 1 ปี

การคืนเงินประกัน
เมื่อสัญญาสิ้นสุดและผู้เช่าส่งมอบห้องคืนในสภาพเรียบร้อย โดยไม่มีค่าเช่าค้างชำระและไม่มีความเสียหายที่เกิดจากความผิดของผู้เช่า ผู้ให้เช่าต้องคืนเงินค่าเช่าล่วงหน้าและเงินประกันภายใน 7 วัน นับจากวันที่สัญญาสิ้นสุด​

กรณีมีความเสียหาย
หากมีความเสียหายที่ผู้เช่าต้องรับผิด ผู้ให้เช่าสามารถหักค่าซ่อมแซมจากเงินประกันได้ แต่ต้องแจ้งให้ผู้เช่าทราบพร้อมแสดงหลักฐาน เช่น รูปถ่ายความเสียหาย ใบเสนอราคา หรือใบเสร็จค่าซ่อม หากหักค่าซ่อมแล้วยังเหลือ ต้องคืนส่วนที่เหลือให้ผู้เช่าภายใน 7 วันเช่นกัน​

ห้ามเรียกค่าต่อสัญญา
ประกาศ สคบ. ห้ามผู้ให้เช่าเรียกค่าต่อสัญญาฉบับใหม่จากผู้เช่ารายเดิม การบังคับให้จ่ายค่าต่อสัญญาถือเป็นการเอาเปรียบผู้บริโภค

6. การบอกเลิกสัญญา

การบอกเลิกสัญญาเช่าต้องทำเป็นหนังสือ ไม่สามารถบอกเลิกด้วยวาจาได้ ประกาศ สคบ. กำหนดขั้นตอน ดังนี้

กรณีผู้เช่าผิดสัญญาทั่วไป

• ผู้ให้เช่าต้องทำหนังสือแจ้งให้ผู้เช่าแก้ไขภายใน 30 วัน
• หากครบ 30 วัน ผู้เช่ายังไม่แก้ไข ผู้ให้เช่าจึงมีสิทธิบอกเลิกสัญญา

กรณีผู้เช่ามีพฤติกรรมที่ส่งผลกระทบต่อผู้อื่น
เช่น ก่อเหตุทะเลาะวิวาท มีพฤติกรรมเป็นอันตราย ผู้ให้เช่าต้องทำหนังสือเตือนล่วงหน้าไม่น้อยกว่า 7 วัน ก่อนจะบอกเลิกสัญญา​

ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 555 ผู้ให้เช่ามีสิทธิบอกเลิกสัญญาได้หาก

• ผู้เช่าใช้ทรัพย์สินผิดวัตถุประสงค์หรือผิดลักษณะทั่วไป
• ผู้เช่าประพฤติต่อทรัพย์สินด้วยประการที่น่าจะเกิดความเสียหายแก่ทรัพย์สินนั้นเกินสมควร​

ห้ามบอกเลิกโดยไม่มีเหตุผล
ประกาศ สคบ. ห้ามผู้ให้เช่าเลิกสัญญาโดยที่ผู้เช่ามิได้ผิดสัญญาในส่วนที่เป็นสาระสำคัญ การบอกเลิกสัญญาโดยไม่ชอบด้วยกฎหมายอาจทำให้ผู้ให้เช่าต้องรับผิดในค่าเสียหาย​

7. ช่องทางการร้องเรียน

หากผู้เช่าพบว่าผู้ให้เช่าไม่ปฏิบัติตามประกาศ สคบ. หรือมีการเอาเปรียบ สามารถร้องเรียนได้ที่

สำนักงานคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภค (สคบ.)

• เว็บไซต์ 
• www.ocpb.go.th
• สายด่วน: 1166
• แอปพลิเคชัน: OCPB Connect​

สำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกา

• สำหรับกรณีที่มีข้อสงสัยเกี่ยวกับการตีความกฎหมาย

หากไม่สามารถตกลงกันได้ อาจต้องดำเนินคดีในศาลแพ่ง โดยผู้เช่ามีสิทธิเรียกร้อง:

• ค่าเสียหายจากการผิดสัญญา
• ค่าเงินประกันที่ไม่ได้รับคืน
• ค่าใช้จ่ายในการดำเนินคดี

ผลกระทบต่อธุรกิจให้เช่า – โอกาสและความท้าทาย

การออกประกาศ สคบ. ฉบับใหม่ส่งผลกระทบต่อผู้ประกอบธุรกิจให้เช่าในหลายมิติ ทีม The Signals วิเคราะห์จากข้อมูลของตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทยและสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย พบว่า:

ความท้าทายที่ต้องเผชิญ

1. ต้นทุนการปรับระบบ

ผู้ประกอบการที่มีหน่วยเช่า 3-4 หน่วย ซึ่งเดิมไม่ต้องปฏิบัติตามประกาศ พ.ศ. 2562 ตอนนี้ต้องปรับตัวตามกฎหมายใหม่ ซึ่งอาจต้องลงทุนใน:​

• ระบบมิเตอร์ไฟฟ้า-น้ำประปาแยกแต่ละหน่วย
• ซอฟต์แวร์บริหารจัดการสัญญาและออกใบแจ้งหนี้
• การจ้างผู้จัดการอาคารหรือนิติบุคคล

2. การจัดการกระแสเงินสด

การห้ามเก็บเงินประกันเกิน 3 เดือน (สำหรับเช่ารายเดือน) อาจส่งผลต่อกระแสเงินสดของผู้ให้เช่า เนื่องจากมีเงินหมุนเวียนน้อยลง หากผู้เช่าผิดนัดชำระหรือสร้างความเสียหาย เงินประกัน 2 เดือนอาจไม่เพียงพอ

3. การบังคับใช้กฎกับผู้เช่ารายเก่า

ผู้ให้เช่าที่มีสัญญากับผู้เช่ารายเก่าอยู่แล้วอาจต้องปรับปรุงสัญญาให้สอดคล้องกับกฎหมายใหม่เมื่อมีการต่อสัญญา ซึ่งอาจต้องเจรจาเงื่อนไขใหม่

โอกาสที่เกิดขึ้น

1. สร้างความแตกต่างด้วยมาตรฐาน

ผู้ให้เช่าที่ปฏิบัติตามกฎหมายอย่างเคร่งครัดจะได้รับความไว้วางใจจากผู้เช่า ในยุคที่ผู้บริโภคค้นหาข้อมูลรีวิวก่อนตัดสินใจเช่า การมีชื่อเสียงดีเป็นสินทรัพย์ที่มีค่า

2. ลดข้อพิพาทและคดีความ

การทำสัญญาที่ชัดเจนและเป็นธรรมช่วยลดโอกาสเกิดข้อพิพาท ซึ่งจะประหยัดเวลาและค่าใช้จ่ายในการดำเนินคดีในระยะยาว

3. เพิ่มอัตราการเช่าต่อ (Renewal Rate)

ผู้เช่าที่ได้รับความเป็นธรรมมีแนวโน้มจะอยู่ต่อในระยะยาว ลดต้นทุนการหาผู้เช่าใหม่ ค่าปรับปรุงห้อง และช่วงห้องว่าง

แนวทางบริหารจัดการสำหรับผู้ให้เช่า

ทีม The Signals รวบรวมแนวทางปฏิบัติที่ดีจากสมาคมผู้บริหารอาคารชุดและสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย มานำเสนอดังนี้:

การจัดทำสัญญาที่รัดกุม

รายละเอียดที่ต้องมีในสัญญา
ตามประกาศ สคบ. สัญญาเช่าต้องระบุ:​

• ชื่อ ที่อยู่ และช่องทางติดต่อของทั้งสองฝ่าย
• รายละเอียดทรัพย์สิน (ที่อยู่ เลขที่ห้อง ขนาด)
• ระยะเวลาการเช่า (วันเริ่มต้นและสิ้นสุด)
• อัตราค่าเช่ารายเดือน/รายปี
• วันกำหนดชำระและวิธีการชำระเงิน
• อัตราค่าไฟฟ้า ค่าน้ำประปา และค่าบริการอื่นๆ
• จำนวนเงินประกันและเงื่อนไขการคืน
• กฎเกณฑ์การอยู่อาศัย
• เงื่อนไขการบอกเลิกสัญญา

สำนวนที่ควรหลีกเลี่ยง

• “ผู้ให้เช่าสงวนสิทธิ์เปลี่ยนแปลงอัตราค่าเช่าได้ตามความเหมาะสม” (ขัดต่อกฎหมาย)
• “ผู้ให้เช่าไม่รับผิดชอบความเสียหายใดๆ ที่เกิดจากทรัพย์สิน” (ขัดต่อมาตรา 548-549 ป.พ.พ.)
• “หากผู้เช่าค้างชำระ ผู้ให้เช่าสามารถเข้าห้องเพื่อยึดทรัพย์สินได้” (ผิดกฎหมาย)

คำแนะนำจากสมาคมนักกฎหมายอสังหาริมทรัพย์
ควรให้ทนายความตรวจสอบร่างสัญญาก่อนนำไปใช้ เพื่อให้มั่นใจว่าไม่ขัดต่อกฎหมายและครอบคลุมสถานการณ์ต่างๆ ที่อาจเกิดขึ้น

การจัดการค่าสาธารณูปโภค

ติดตั้งมิเตอร์แยก

• ใช้มิเตอร์ไฟฟ้าและน้ำประปาแยกแต่ละหน่วย
• ตรวจสอบมิเตอร์ร่วมกับผู้เช่าทุกครั้งก่อนออกใบแจ้งหนี้
• ถ่ายรูปเลขมิเตอร์เก็บไว้เป็นหลักฐาน

ออกใบแจ้งหนี้ที่ชัดเจน
ตามประกาศ สคบ. ใบแจ้งหนี้ต้องระบุ:

• อัตราค่าไฟต่อหน่วย (บาท/หน่วย)
• จำนวนหน่วยที่ใช้ในเดือนนั้น
• อัตราค่าน้ำต่อหน่วย
• จำนวนหน่วยน้ำที่ใช้
• ค่าบริการอื่นๆ แยกเป็นรายการ
• รวมเงินทั้งหมดที่ต้องชำระ

ส่งใบแจ้งหนี้ล่วงหน้า:
ส่งให้ผู้เช่าล่วงหน้าอย่างน้อย 3 วันก่อนวันครบกำหนดชำระ​

การสื่อสารกับผู้เช่า

ช่องทางติดต่อที่ชัดเจน

• ระบุเบอร์โทรศัพท์ อีเมล หรือ LINE ID ในสัญญา
• จัดให้มีช่วงเวลาที่สามารถติดต่อได้ เช่น “จันทร์-ศุกร์ 9:00-18:00”
• ตอบกลับข้อซักถามหรือแจ้งซ่อมภายใน 24-48 ชั่วโมง

การแจ้งซ่อมและบำรุงรักษา

• จัดทำแบบฟอร์มแจ้งซ่อมที่ผู้เช่าสามารถกรอกได้ทั้งออนไลน์และออฟไลน์
• กำหนดระยะเวลาตอบสนองตามความเร่งด่วน เช่น กรณีฉุกเฉิน (ภายใน 2 ชั่วโมง) กรณีทั่วไป (ภายใน 3 วัน)
• แจ้งผู้เช่าล่วงหน้าก่อนเข้าซ่อมแซมหรือตรวจสอบ

การจัดการความเสี่ยง

ตรวจสอบผู้เช่าก่อนทำสัญญา

• ขอดูบัตรประชาชน สำเนาทะเบียนบ้าน
• ขอหลักฐานการทำงานหรือสลิปเงินเดือน
• ขอข้อมูลผู้ติดต่อฉุกเฉิน
• ตรวจสอบประวัติการเช่าจากเจ้าของเดิม (ถ้าเป็นไปได้)

ทำประกันทรัพย์สิน

• ซื้อประกันอัคคีภัยสำหรับอาคาร
• แนะนำให้ผู้เช่าซื้อประกันทรัพย์สินส่วนตัว
• พิจารณาประกันความรับผิดต่อบุคคลภายนอก

บันทึกหลักฐาน

• ถ่ายรูปสภาพห้องก่อนส่งมอบและเมื่อคืนห้อง
• เก็บสำเนาการโอนเงินทุกครั้ง
• บันทึกการสื่อสารที่สำคัญเป็นลายลักษณ์อักษร

กรณีศึกษาจำลอง

เพื่อให้เห้าใจง่ายขึ้น ทีม The Signals ขอยกตัวอย่างสถานการณ์สมมติและแนวทางแก้ไข ดังนี้

กรณีที่ 1: ผู้ให้เช่าต้องการขึ้นค่าเช่ากลางคัน

สถานการณ์
คุณสมชายให้เช่าคอนโดกับคุณสมหญิงในอัตราเดือนละ 10,000 บาท โดยทำสัญญา 1 ปี เมื่อผ่านไป 6 เดือน คุณสมชายพบว่าค่าส่วนกลางและค่าบำรุงอาคารเพิ่มขึ้น จึงต้องการปรับค่าเช่าเป็น 10,500 บาท

สิ่งที่ควรทำ
ตามประกาศ สคบ. ผู้ให้เช่าไม่สามารถเปลี่ยนแปลงค่าเช่าก่อนสัญญาสิ้นสุด คุณสมชายควร

1. รอจนกว่าสัญญา 1 ปีจะครบ
2. แจ้งคุณสมหญิงล่วงหน้า 1-2 เดือนว่าจะปรับค่าเช่าเมื่อต่อสัญญาใหม่
3. เจรจาอัตราใหม่อย่างสมเหตุสมผล โดยแสดงหลักฐานค่าใช้จ่ายที่เพิ่มขึ้น

บทเรียน : สัญญาเช่าควรระบุไว้ล่วงหน้าว่า “เมื่อครบสัญญา 1 ปี หากมีการต่อสัญญา ค่าเช่าอาจปรับตามอัตราเงินเฟ้อหรือต้นทุนที่เพิ่มขึ้นไม่เกิน X%”

กรณีที่ 2: ผู้เช่าไม่จ่ายค่าเช่า 2 เดือน

สถานการณ์
คุณสมศรีให้เช่าบ้านกับคุณสมปองในอัตราเดือนละ 15,000 บาท คุณสมปองค้างชำระมา 2 เดือนแล้ว คุณสมศรีโกรธมากจึงต้องการเข้าไปปิดบ้านและยึดทรัพย์สิน

สิ่งที่ควรทำ
การปิดบ้านหรือยึดทรัพย์สินโดยพลการผิดกฎหมาย คุณสมศรีควร

1. ติดต่อคุณสมปองเพื่อสอบถามสาเหตุและหาทางออกร่วมกัน
2. หากคุณสมปองยังไม่ชำระ ให้ทำหนังสือบอกกล่าวเตือนเป็นลายลักษณ์อักษร กำหนดให้ชำระภายใน 30 วัน
3. หากครบ 30 วันยังไม่ชำระ ให้ทำหนังสือบอกเลิกสัญญา
4. หากคุณสมปองไม่ยอมออก ให้ฟ้องศาลเพื่อให้ขับไล่และเรียกค่าเสียหาย

บทเรียน : สัญญาควรระบุอัตราค่าปรับกรณีชำระล่าช้าไว้ชัดเจน เช่น “ชำระล่าช้า 1-7 วัน ปรับวันละ 100 บาท เกิน 7 วัน ปรับวันละ 200 บาท” และควรมีเงื่อนไขการบอกเลิกสัญญากรณีค้างชำระเกิน 2 เดือน

กรณีที่ 3 : ผู้เช่าสร้างความเสียหายร้ายแรง

สถานการณ์
คุณสมควรให้เช่าคอนโดกับคุณสมบูรณ์โดยวางเงินประกัน 2 เดือน (20,000 บาท) เมื่อสัญญาสิ้นสุด พบว่าคุณสมบูรณ์ทำผนังแตก พื้นไม้เสียหาย ค่าซ่อมประมาณ 35,000 บาท

สิ่งที่ควรทำ

1. ถ่ายภาพความเสียหายทั้งหมดเป็นหลักฐาน
2. ขอใบเสนอราคาการซ่อมจากช่างอย่างน้อย 2-3 ราย
3. แจ้งคุณสมบูรณ์พร้อมแสดงหลักฐาน
4. เสนอให้คุณสมบูรณ์เลือก : (ก) ซ่อมเองให้เสร็จ หรือ (ข) ยอมให้หักเงินประกัน 20,000 บาท และชดใช้ส่วนที่เกิน 15,000 บาท
5. หากไม่ยอมชดใช้ ให้ดำเนินคดีแพ่งเรียกค่าเสียหาย

ทางเลือกคดีอาญา : หากพิสูจน์ได้ว่าคุณสมบูรณ์ทำความเสียหายโดยเจตนา (ไม่ใช่ใช้งานประมาทธรรมดา) คุณสมควรสามารถร้องทุกข์ต่อพนักงานสอบสวนในความผิดฐานทำให้เสียทรัพย์ตามประมวลกฎหมายอาญา มาตรา 358 ซึ่งมีโทษจำคุกไม่เกิน 3 ปี หรือปรับไม่เกิน 6,000 บาท หรือทั้งจำทั้งปรับ อย่างไรก็ตาม ต้องดำเนินการภายใน 3 เดือนนับจากวันที่ทราบเหตุ​

บทเรียน : การตรวจสอบสภาพร่วมกันก่อนเข้าอยู่และก่อนคืนห้อง พร้อมถ่ายภาพบันทึกไว้เป็นหลักฐาน จะช่วยให้การพิสูจน์ความเสียหายเป็นไปอย่างเป็นธรรมและชัดเจน

กรณีที่ 4 : ผู้ให้เช่าเก็บค่าไฟแพงเกินจริง

สถานการณ์ (ตัวอย่างสมมติเพื่อการศึกษา)
คุณสมใจเช่าห้องพักกับคุณสมพงษ์ในอัตราเดือนละ 5,000 บาท เมื่อได้รับใบแจ้งหนี้เดือนแรก พบว่าค่าไฟคิดหน่วยละ 8 บาท (ใช้ 100 หน่วย = 800 บาท) ในขณะที่อัตราการไฟฟ้าส่วนภูมิภาค (กฟภ.) สำหรับการใช้ในช่วง 101-150 หน่วยอยู่ที่ประมาณ 3.6-4.2 บาทต่อหน่วย

สิ่งที่ควรทำ
ตามประกาศ สคบ. ผู้ให้เช่าห้ามเก็บค่าไฟฟ้าเกินกว่าอัตราที่การไฟฟ้ากำหนด คุณสมใจควร

1. ตรวจสอบอัตราค่าไฟฟ้าจริงจากเว็บไซต์การไฟฟ้านครหลวง (กฟน.) หรือการไฟฟ้าส่วนภูมิภาค (กฟภ.)
2. ขอดูใบเรียกเก็บเงินจากการไฟฟ้า หรือขอดูมิเตอร์หลัก
3. เจรจากับคุณสมพงษ์ให้ปรับอัตราตามที่กฎหมายกำหนด
4. หากไม่ยอมปรับ ให้ร้องเรียนต่อ สคบ. ผ่านสายด่วน 1166​

ผลกระทบต่อผู้ให้เช่า
หากตรวจสอบพบว่ามีการเก็บค่าไฟฟ้าเกินจริง สคบ. อาจสั่งให้ปรับปรุงแก้ไข และอาจมีโทษปรับตามพระราชบัญญัติคุ้มครองผู้บริโภค พ.ศ. 2522 มาตรา 37 ปรับไม่เกิน 100,000 บาท

บทเรียน : ผู้ให้เช่าควรคิดค่าไฟฟ้าตามอัตราจริงของการไฟฟ้า และระบุอัตราไว้ในสัญญาอย่างชัดเจน หากต้องการชดเชยต้นทุนการบริหารจัดการ ควรแยกเป็นค่าบริการอื่นแทน ไม่ใช่รวมเข้าไปในค่าไฟฟ้า

Checklist สำหรับทั้งสองฝ่าย

สำหรับผู้เช่า (ก่อนเซ็นสัญญา)

The Signals รวบรวมรายการตรวจสอบจากแนวทางของสมาคมผู้บริโภคอสังหาริมทรัพย์และ DDproperty ดังนี้

ด้านสัญญา
□ อ่านสัญญาทุกข้อทั้งหน้าและหลังก่อนเซ็น
□ ตรวจสอบว่าระบุระยะเวลาเช่าชัดเจน (วันเริ่มต้น-สิ้นสุด)
□ ตรวจสอบอัตราค่าเช่ารายเดือนและวันกำหนดชำระ
□ ตรวจสอบว่าไม่มีข้อความ “ผู้ให้เช่าสงวนสิทธิ์เปลี่ยนแปลงค่าเช่า”
□ ได้รับสัญญาคู่ฉบับเก็บไว้ 1 ฉบับทันที

ด้านค่าใช้จ่าย
□ ตรวจสอบอัตราค่าไฟฟ้า (ต้องไม่เกินอัตรา กฟน./กฟภ.)
□ ตรวจสอบอัตราค่าน้ำประปา (ต้องไม่เกินอัตรา กปน./กปภ.)
□ สอบถามค่าส่วนกลาง ค่าจอดรถ และค่าบริการอื่นๆ
□ ตรวจสอบเงินประกัน + ค่าเช่าล่วงหน้า (ไม่เกิน 3 เดือนสำหรับเช่ารายเดือน)
□ ตรวจสอบว่าไม่มีการเรียกเก็บค่าต่อสัญญา

ด้านสภาพห้อง
□ ตรวจสอบสภาพห้อง ผนัง พื้น เพดาน
□ ทดสอบเครื่องใช้ไฟฟ้าทุกชิ้น (แอร์ ตู้เย็น เครื่องทำน้ำอุ่น)
□ ตรวจน้ำประปา ระบบระบายน้ำ
□ ตรวจสอบประตู หน้าต่าง กุญแจ
□ ถ่ายรูปสภาพห้องทุกมุมเก็บไว้เป็นหลักฐาน
□ ให้ผู้ให้เช่าเซ็นรับรองสภาพร่วมกัน

ด้านกฎระเบียบ
□ สอบถามกฎการอยู่อาศัย (เลี้ยงสัตว์ได้หรือไม่ แขกค้างคืนได้หรือไม่)
□ สอบถามช่วงเวลาเงียบ
□ สอบถามเกี่ยวกับการติดตั้งอินเทอร์เน็ต
□ สอบถามนโยบายการสูบบุหรี่

ด้านข้อมูลติดต่อ
□ บันทึกชื่อ-นามสกุล เบอร์โทร ไลน์ของผู้ให้เช่า
□ บันทึกเบอร์ติดต่อนิติบุคคล (กรณีคอนโด/อพาร์ตเมนต์)
□ บันทึกเบอร์ติดต่อผู้จัดการหรือ Helpdesk

สำหรับผู้ให้เช่า (ก่อนส่งมอบห้อง)

The Signals รวบรวมจากแนวทางของสมาคมผู้บริหารอาคารชุดและสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย

ด้านเอกสาร
□ จัดทำสัญญาที่ครบถ้วนตามประกาศ สคบ. พ.ศ. 2568
□ ให้ทนายความตรวจสอบสัญญาก่อนใช้
□ จัดทำคู่ฉบับมอบให้ผู้เช่า 1 ฉบับทันที
□ เก็บสำเนาบัตรประชาชน ทะเบียนบ้านผู้เช่า
□ เก็บหลักฐานการโอนเงินประกันและค่าเช่า

ด้านสาธารณูปโภค
□ ตรวจสอบมิเตอร์ไฟฟ้า-น้ำประปาให้แยกแต่ละหน่วย
□ บันทึกเลขมิเตอร์เริ่มต้น (ถ่ายรูปไว้)
□ ตรวจสอบว่าคิดอัตราไม่เกิน กฟน./กฟภ. และ กปน./กปภ.
□ อธิบายวิธีการอ่านมิเตอร์และการออกใบแจ้งหนี้

ด้านสภาพห้อง
□ ทำความสะอาดห้องให้พร้อมอยู่
□ ซ่อมแซมอุปกรณ์ที่ชำรุดให้เรียบร้อย
□ เตรียมคู่มือการใช้งานเครื่องใช้ไฟฟ้า
□ ถ่ายรูปสภาพห้องทุกมุมร่วมกับผู้เช่า
□ ให้ผู้เช่าเซ็นรับรองสภาพห้อง

ด้านระบบบริหารจัดการ
□ จัดทำระบบออกใบแจ้งหนี้อัตโนมัติ
□ กำหนดช่องทางรับชำระเงิน (โอน/เคาน์เตอร์เซอร์วิส/พร้อมเพย์)
□ จัดทำช่องทางแจ้งซ่อมที่ชัดเจน (เบอร์โทร/ไลน์/แอป)
□ เตรียมรายชื่อช่างประจำ (ไฟฟ้า ประปา แอร์)
□ ทำประกันอัคคีภัยสำหรับอาคาร

ด้านการสื่อสาร
□ อธิบายกฎการอยู่อาศัยให้ผู้เช่าเข้าใจชัดเจน
□ แจกคู่มือการอยู่อาศัย (ถ้ามี)
□ แนะนำเพื่อนบ้านและระบบความปลอดภัย
□ แจ้งเบอร์ติดต่อฉุกเฉิน (เจ้าหน้าที่รักษาความปลอดภัย/นิติบุคคล)

บทสรุปและคำแนะนำ : สำหรับผู้เช่าและเจ้าของ

เพื่อให้การเช่าที่อยู่อาศัยในปี 2568 เป็นไปอย่างราบรื่นและยั่งยืน ทั้งสองฝ่ายควรยึดถือแนวทางปฏิบัติ ดังนี้

1. “สัญญา” คือ หัวใจสำคัญ

หมดยุคของการใช้สัญญาเช่าแบบซื้อตามร้านเครื่องเขียนหรือโหลดไฟล์เก่าๆ มาใช้โดยไม่ตรวจสอบ สัญญาเช่ายุคใหม่ต้องระบุรายละเอียดให้ชัดเจนตามที่ สคบ. กำหนด โดยเฉพาะเรื่อง “อัตราค่าไฟ-ค่าน้ำ” ที่ต้องอ้างอิงตามจริง และ “เงื่อนไขการคืนเงินประกัน” ที่ต้องกระทำภายใน 7 วัน การมีสัญญาที่รัดกุมและเป็นธรรมไม่ใช่แค่การป้องกันคดีความ แต่คือการสร้าง “ความไว้วางใจ” (Trust) ซึ่งเป็นต้นทุนที่สำคัญที่สุดในการทำธุรกิจ

2. “หลักฐาน” คือ เกราะป้องกัน

ข้อพิพาทส่วนใหญ่เกิดจากการ “พูดปากเปล่า” หรือ “ความจำที่คลาดเคลื่อน” ดังนั้น การทำบันทึกสภาพห้องด้วยภาพถ่ายหรือวิดีโอ (Check-in/Check-out Report) ทั้งก่อนเข้าอยู่และก่อนย้ายออก จึงเป็นสิ่งที่ละเลยไม่ได้ หลักฐานที่ชัดเจนจะช่วยลดแรงปะทะเมื่อเกิดความเสียหาย และช่วยให้การเคลมเงินประกันเป็นไปอย่างยุติธรรม

3. “การปรับตัว” คือ โอกาส

สำหรับเจ้าของอสังหาริมทรัพย์รายย่อย (ที่มีหน่วยเช่าตั้งแต่ 3 หน่วยขึ้นไป) แม้กฎหมายใหม่จะดูเหมือนเพิ่มภาระด้านการจัดการ แต่หากมองในมุมกลับ นี่คือโอกาสในการยกระดับบริการ การปรับระบบมิเตอร์ให้โปร่งใส การมีช่องทางแจ้งซ่อมที่รวดเร็ว และการเคารพความเป็นส่วนตัวของผู้เช่า จะช่วยดึงดูด “ผู้เช่าคุณภาพ” และเพิ่มอัตราการเช่าต่อ (Renewal Rate) ซึ่งช่วยลดต้นทุนจากการที่ห้องว่างได้ในระยะยาว

4. “ความเห็นอกเห็นใจ”

กฎหมายคือเส้นแบ่งขั้นต่ำที่ทุกคนต้องปฏิบัติ แต่การอยู่ร่วมกันในฐานะ “ผู้ให้เช่า” และ “ผู้เช่า” จำเป็นต้องมีศิลปะในการสื่อสาร เมื่อเกิดปัญหา เช่น การค้างชำระค่าเช่า หรือ อุปกรณ์ชำรุด การเจรจาด้วยเหตุผลและมองหาทางออกร่วมกัน (Win-Win Solution) ตามกรอบที่กฎหมายอนุญาต จะช่วยให้ความสัมพันธ์ยั่งยืนกว่าการใช้อารมณ์หรือการกระทำที่ผิดกฎหมาย

บทสรุป

ในเวลานี้การเช่าที่อยู่อาศัยกำลังเดินหน้าสู่ความมั่นคงมากขึ้น ผู้เช่าในกลุ่ม Generation Rent จะได้รับความคุ้มครองที่ครอบคลุม ช่วยให้สามารถวางแผนการเงินและชีวิตได้อย่างสบายใจ ในขณะที่ผู้ให้เช่าที่ปรับตัวได้ทันจะสามารถเติบโตได้อย่างมั่นคงท่ามกลางการแข่งขันที่สูงขึ้น

หากมีข้อสงสัยหรือเกิดกรณีพิพาทที่ไม่สามารถตกลงกันได้ โปรดระลึกเสมอว่ามีช่องทางของ สคบ. (สายด่วน 1166) ที่พร้อมเป็นตัวกลางในการประสานความเข้าใจ เพื่อให้ “บ้าน” หรือ “คอนโด” เป็นพื้นที่แห่งความสุขและความปลอดภัยสำหรับทุกคนอย่างแท้จริง

The post คู่มือกฎหมาย เช่าบ้าน-คอนโดยุคใหม่ ปี 2568 สำหรับผู้เช่าและเจ้าของ appeared first on The Signals.